Se puede hacer un contrato de compraventa sin notario
Contrato notarial
El Derecho alemán distingue entre el acto contractual (contrato de compraventa, en el apartado 1.1 siguiente) y la operación material de transmisión en forma de transmisión de la propiedad (transmisión de la propiedad, en el apartado 1.2 siguiente).
En Alemania, la compra de bienes inmuebles está sujeta a las normas generales del Derecho de compraventa en virtud de los artículos 433 y siguientes del Código Civil alemán. Un contrato de compraventa de un bien inmueble obliga al vendedor, según el artículo 433(1) frase 1 del Código Civil alemán, a transferir el bien inmueble al comprador y también a transferir la propiedad del bien inmueble. Al hacerlo, el vendedor debe garantizar que el bien inmueble está libre de defectos materiales y de defectos de titularidad para el comprador, de acuerdo con el artículo 433, apartado 1, frase 2, del Código Civil alemán. El comprador deberá pagar al vendedor el precio de compra acordado de conformidad con el artículo 433, apartado 2, del Código Civil alemán.
Para que un contrato de compraventa sea válido, las partes contratantes deben llegar a un acuerdo amistoso sobre los elementos esenciales del contrato de compraventa (essentialia negotii). Entre ellos se incluyen el objeto de la compra, el precio de compra y la designación de las partes contratantes. En el caso de los bienes inmuebles, la declaración de la lista de títulos es suficiente para una designación adecuada de los bienes inmuebles, siempre que en la lista sólo figuren los bienes inmuebles pertinentes. En el caso de un contrato de compraventa relativo a la copropiedad, tal como se define en el apartado 2 del artículo 1 de la Ley alemana de Propiedad Horizontal (WEG), esto es, la propiedad especial de un piso independiente junto con la participación en la copropiedad del edificio/inmueble en/sobre el que se encuentra el piso, deberá distinguirse si la división del edificio ya ha tenido lugar en el registro de la propiedad o no: si ya se ha producido una inscripción en el registro de la propiedad, una vez más es adecuada una referencia a la hoja correspondiente del registro de la propiedad de la vivienda el inventario del registro de la propiedad de la vivienda indica entonces la participación en la copropiedad del bien de compra y del bien especial asociado. Para la validez del contrato de compraventa no se requiere información adicional por separado sobre el número, tipo y ubicación de las habitaciones, así como sobre el tamaño de la superficie habitable. Si la división en copropiedad aún no ha tenido lugar en el registro de la propiedad, puede hacerse referencia a la escritura de liquidación para identificar el objeto de compra.
Documentos jurídicos vinculantes
De conformidad con las disposiciones de la Ley del Notariado nº 1512, está regulado que los contratos de preventa inmobiliaria se realicen en presencia de un notario público como condición de forma. Por otro lado, los contratos de compraventa de inmuebles sólo podían realizarse en las oficinas del Registro de la Propiedad, no ante notario público. Con la enmienda publicada en la Gaceta Oficial de fecha 28.06.2022, se añadió un artículo adicional a la Ley del Notariado nº 1512 y, a partir del 01.01.2023, los contratos de compraventa de bienes inmuebles pueden redactarse no sólo en las oficinas del registro de la propiedad, sino también en las notarías públicas.
Según el reglamento, en las transacciones de compraventa de bienes inmuebles se cobrarán los honorarios de escritura pública y de notario, pero el impuesto de timbre y los papeles relacionados con la transacción de compraventa estarán exentos del precio del papel valor en el ámbito del contrato de compraventa de bienes inmuebles realizado en su presencia. Sin embargo, en la continuación del reglamento, se ha regulado que aunque las transacciones se realicen ante notario, se cobrará una tasa de servicio a la empresa del fondo rotatorio de la Dirección General del Registro de la Propiedad y del Catastro por las transacciones de venta de bienes inmuebles. Así, en los contratos de compraventa de bienes inmuebles que se realicen ante notario, se abonará el arancel notarial, el arancel de escrituración y el arancel de servicio. También se ha impuesto una limitación a los honorarios notariales que se cobrarán en el ámbito de la transacción, y se estipula que no podrán ser inferiores a quinientas liras turcas ni superiores a cuatro mil liras turcas, en función del valor del bien inmueble.
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¿Está a punto de firmar un contrato de compraventa? Esto se conoce como "contrato preliminar". El contrato de compraventa y la promesa de venta son dos contratos preliminares con consecuencias diferentes para el comprador y el vendedor.
En la promesa de venta (también conocida como "promesa unilateral de venta"), el propietario (llamado promitente) se compromete con el comprador (llamado beneficiario) a venderle su propiedad a un precio determinado. Por tanto, esto le da una "opción" exclusiva durante un tiempo limitado (generalmente de dos a tres meses).
Durante este periodo, tiene prohibido renunciar a la venta u ofrecer la propiedad a otro comprador. El posible comprador se beneficia de un periodo de opción para decidir si desea comprar o no. ¡Una ventaja indiscutible! A cambio, paga al vendedor una indemnización de inmovilización en principio igual al 10% del precio de venta. Si decide adquirir, esta indemnización se deducirá del importe que debe pagar. Pero si no opta por comprar (fuera del plazo de retractación de 10 días o la no obtención de su crédito) o si no manifiesta su aceptación dentro del plazo de opción, la indemnización quedará en poder del propietario en compensación del bien de capital.
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Por ejemplo, es esencial evitar que el comprador pague el precio de compra sin recibir la propiedad inmobiliaria. Por otro lado, el vendedor no debe perder la propiedad del inmueble sin recibir el precio de compra. El notario discute sus objetivos con las partes del contrato, les informa sobre las opciones reglamentarias y, basándose en ello, redacta un borrador adecuado y equilibrado de contrato de compraventa.
Los contratos de compraventa inmobiliaria pueden referirse, por ejemplo, a la compra de un solar, una vivienda unifamiliar o plurifamiliar, una vivienda ocupada por el propietario o incluso un contrato de arrendamiento. Las características especiales de una propiedad afectan al diseño de un contrato. Esto se aplica especialmente a los denominados contratos de promotor, con los que el comprador adquiere un terreno o una parte de un terreno en relación con un edificio (casa o apartamento) que aún no se ha construido. En este contexto, el constructor de esta propiedad es el comprador.
El notario público se ocupa de los siguientes aspectos en todo contrato de compraventa de bienes inmuebles:La financiación debe estar asegurada antes de la escrituración. Si se recurre a un préstamo bancario, los compradores deben discutir con sus bancos cuándo se puede desembolsar el préstamo. A continuación, el notario hará coincidir las normas contractuales que rigen la fecha de vencimiento del precio de compra con el momento del desembolso. Si los detalles relativos a la financiación del precio de compra se han aclarado antes de la celebración del contrato de compraventa, el gravamen inmobiliario (gravamen sobre el terreno o hipoteca) que sirve para garantizar el préstamo puede elevarse a escritura pública inmediatamente después.