Notario y registro de la propiedad

¿Cuánto cuesta un notario en Alemania?

NotarkostenHonorarios notarialesLos honorarios notariales se dividen en aproximadamente un 1,5% por el borrador del contrato de compraventa y un 0,5% por el registro de la carga inmobiliaria, la garantía para el banco. El comprador del inmueble encarga al notario la redacción del contrato de compraventa. Incluso si, por un motivo imprevisible, la compra del inmueble no se lleva a cabo, el comprador es responsable de estos gastos notariales.

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Notario hipoamigo

Por ejemplo, es esencial evitar que el comprador pague el precio de compra sin recibir la propiedad inmobiliaria. Por otro lado, el vendedor no debe perder la propiedad del inmueble sin recibir el precio de compra. El notario discute sus objetivos con las partes del contrato, les informa sobre las opciones reglamentarias y, basándose en ello, redacta un borrador adecuado y equilibrado de contrato de compraventa.

Los contratos de compraventa inmobiliaria pueden referirse, por ejemplo, a la compra de un solar, una vivienda unifamiliar o plurifamiliar, una vivienda ocupada por el propietario o incluso un contrato de arrendamiento. Las características especiales de una propiedad afectan al diseño de un contrato. Esto se aplica especialmente a los denominados contratos de promotor, con los que el comprador adquiere un terreno o una parte de un terreno en relación con un edificio (casa o apartamento) que aún no se ha construido. En este contexto, el constructor de esta propiedad es el comprador.

El notario público se ocupa de los siguientes aspectos en todo contrato de compraventa de bienes inmuebles:La financiación debe estar asegurada antes de la escrituración. Si se recurre a un préstamo bancario, los compradores deben discutir con sus bancos cuándo se puede desembolsar el préstamo. A continuación, el notario hará coincidir las normas contractuales que rigen la fecha de vencimiento del precio de compra con el momento del desembolso. Si los detalles relativos a la financiación del precio de compra se han aclarado antes de la celebración del contrato de compraventa, el gravamen inmobiliario (gravamen sobre el terreno o hipoteca) que sirve para garantizar el préstamo puede elevarse a escritura pública inmediatamente después.

Registro de la propiedad deutsch

En Alemania no existe un Registro de la Propiedad de ámbito nacional. El registro de la propiedad es una división especial del tribunal local (Grundbuchamt beim Amtsgericht). En el registro de la propiedad (Grundbuch) figuran los nombres de los propietarios actuales y anteriores, los derechos reales de terceros (por ejemplo, hipoteca) y la descripción de la propiedad. Los cambios en los derechos sobre la tierra no surten efecto antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 873 del BGB). Se aplican algunas excepciones (por ejemplo, el heredero se convierte en propietario de una finca aunque no esté inscrito como propietario en el registro de la propiedad). Mientras no se demuestre lo contrario, se presume la exactitud de todos los títulos inscritos en el registro y un comprador puede confiar en la exactitud del Registro de la Propiedad ("fe pública", § 892 BGB). Un notario alemán (Notar) o un abogado alemán (Rechtsanwalt) guiarán al comprador de una propiedad en Alemania a lo largo del proceso de registro. Un heredero necesita presentar un certificado de herencia o un testamento legalizado por un notario alemán (Notar) para poder inscribirse como propietario en el Registro de la Propiedad (lo que suele ser una condición previa para vender la propiedad). Véase el artículo 35 del Código del Registro de la Propiedad alemán (GBO). A solicitud de una persona que haya acreditado un interés legítimo (por ejemplo, heredero, acreedor o heredero forzoso), el registro de la propiedad expide un extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug).

Cómo legalizar un documento ante notario en Alemania

Los costes adicionales en la compra de inmuebles oscilan entre el 5,5% y el 12,25% del precio de compra. Los costes exactos dependen, por un lado, del estado federado en el que se encuentre el inmueble y, por otro, del encargo a un agente inmobiliario. Si este último ha recibido el encargo de comercializar la propiedad, también recibe una comisión del comprador.

Básicamente, todos los costes adicionales en la compra de bienes inmuebles son un porcentaje del precio de compra de la propiedad. El precio de compra constituye la base para determinar los costes adicionales en función del porcentaje correspondiente.

El importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles no está regulado en toda Alemania, sino que se fija a nivel de los estados federados. Para calcular los costes adicionales es válido el porcentaje fijado en el estado federado en el que se encuentra el inmueble. Mientras que en Baviera sólo se paga a Hacienda el 3,5% del precio de compra, en Turingia esta cantidad es casi el doble: actualmente el 6,5%.

En Alemania, todos los contratos de compraventa de un bien inmueble o un terreno deben celebrarse ante notario. Dado que estas transacciones implican sumas de dinero muy elevadas con reclamaciones de daños y perjuicios a veces elevadas, el legislador ha intervenido. A diferencia de otros contratos de compraventa, los contratos de compraventa de un bien inmueble deben tramitarse siempre a través de una notaría independiente. El notario redacta el contrato de compraventa de acuerdo con las especificaciones de ambas partes, comprador y vendedor, y actúa como intermediario - en el verdadero sentido de la palabra. Por sus servicios, el notario cobra unos honorarios de aproximadamente el 1,5% del precio de compra. Este coste adicional en la compra de un bien inmueble es uno de los más bajos, pero dependiendo de la cuantía del precio de compra, puede ascender a varios miles de euros.